房地产投资逻辑已变 投资者会长线持有

中国经济时报记者 周雪松

据仲量联行发布的研究报告，2023年三季度，随着政策效应不断累积，中国经济整体向好，主要经济指标呈边际改善。但受限于经济复苏不均衡和短期经营发展不确定性等因素，企业仍然保持审慎的经营策略。

仲量联行华北区研究部负责人米阳在接受中国经济时报记者采访时表示，房地产市场的投资逻辑已经发生变化。在过去房地产市场快速发展时期，投资逻辑是资本增值型投资逻辑，投资者更多关注的是资产价格的升值空间。而成熟市场是资管型投资逻辑，投资者更关心租金和现金流。这种变化是房地产向着更健康市场发展的过程，带来的最大挑战是房地产如何运营，带来持续稳定的现金流。

从最新情况看，在北京办公楼租赁市场，整体表现还未达到各方的预期。从供应角度来看，市场现在面临着过去五年400万平方米新增供应所带来的压力。从需求角度来看，中国经济发展处于由高速增长转向高质量增长的转型期，GDP增长由2008年-2017年的7%-10%降至当前的5%，在结构重塑和重新平衡之前，大环境的温差造成了市场层面的短期阵痛。

米阳告诉记者，在经历了2008年和2018年两轮大供应周期后，北京市场已走完初步发展阶段和快速增长阶段，开始步入成熟阶段。在这个关键的时间节点上，市场面临的挑战与此前已截然不同——在快速增长周期中形成的资产策略和管理方案，已经不能有效解决市场中的新问题。

从租金来看，2019年是北京办公楼市场发展的一个分水岭。在此之前，市场租赁需求活跃，全市租金持续爬升，在2018年下旬达到顶峰。自2019年开始，市场步入下行通道，此后租金连续下降近5年，降幅达到22%，长期以来低供应、低空置的北京市场由业主方市场转为租户方市场，企业租户的议价能力持续提升。

从行业租金承付力来看，截至2023年上半年，北京所有行业的成交租金降至7年来最低，没有个别行业能在本轮周期中脱颖而出、支撑租金表现。疫情前，大部分行业成交单价集中在305-395元/平方米/月的区间，目前回落至211-316元/平方米/月。即便是最不差钱的金融行业，当前的平均成交租金为355元/平方米/月，而疫情前高达429元/平方米/月。

在经济高速增长时期，高品质的办公空间和楼宇服务能为企业的业务增长构成强劲助力，但在企业发展前景具有不确定性的时候，办公楼租金作为企业的成本支出，则面临下行的调整周期，或者说租金水平适配经济发展阶段的“正常化”过程。

米阳指出，一直以来，依托全国最高的第三产业占比和供给侧政策限制，北京始终是全国办公楼租金最贵的城市。但是，在经济增速放缓的转型期，高昂的租金将构成经济增长的成本，而租金下调的“正常化”阶段将有助于培育和激发市场需求，帮助北京市场补齐短板、发挥优势，为长期增长奠定基础。

仲量联行中国区首席战略官张莹对中国经济时报记者表示，北京市场已从新兴市场发展为与全球主要城市比肩的成熟市场，当前的市场环境正处于转型阶段，复苏及调整都随着市场体量的增加而变得缓慢。预计市场将不会迎来爆发式的需求反弹，以及大踏步前进式的租金回涨。在未来5年内，预计租金会在1.5年-2年内触底，并在之后以更温和、渐进式的步调达成新的市场均衡。

米阳认为，从产业结构来看，北京是全国第三产业占比最高的城市，达到83.8%，办公楼宇是这座城市主要经济活动的承载地，因此，北京办公楼市场有充足的底气迎来复苏。从宏观视角来看，这也是中国经济高质量发展转型和增长换挡降速，为市场指引的必经之路和必然结果。未来房地产市场是一个重运营的时代，投资者会更多长线持有房地产。